Ein Mehrfamilienhaus wird nicht nach Quadratmetern verkauft, sondern nach Ertrag. Käufer sind Kapitalanleger, die Mietaufstellung, Faktor und Instandhaltungsstau durchrechnen, bevor sie ein Angebot machen. Wir schätzen Ihr Objekt ertragsorientiert ein, bereiten die Zahlen so auf, wie Investoren sie lesen, und verkaufen diskret – auf Wunsch ohne öffentliches Inserat.
Kapitalanleger kaufen keinen Wohnraum, sie kaufen Cashflow. Der Preis eines Mehrfamilienhauses ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete und dem Faktor, den ein Käufer dafür zu zahlen bereit ist – und dieser Faktor hängt von Lage, Zustand, Mietniveau, Leerstand und Energiebilanz ab. Wer stattdessen mit Quadratmeterpreisen argumentiert, bekommt keine Angebote.
Wir schätzen Ihr Objekt ertragsorientiert ein, prüfen Mietverträge, Mieterhöhungspotenzial und Instandhaltungshistorie und rechnen parallel, ob eine Aufteilung in Eigentumswohnungen mehr Erlös bringt als der Globalverkauf.
Sachverstand statt Bauchgefühl – Ertragswertverfahren mit Reinertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.
Zahlen, wie Investoren sie lesen – Mietaufstellung, Faktor, Rendite und Potenziale in einem belastbaren Investment-Memo.
Diskrete Vermarktung – zuerst an vorgemerkte Anleger und regionale Investoren, öffentlich nur, wenn Sie es wollen. Ihre Mieter bleiben unbehelligt.
Sicher bis zur Übergabe – Bonität und Eigenkapitalnachweis vor Reservierung, Kaufvertrag mit dem Notar, Kautionen und Mieterinformation geregelt.
Dank Herrn Middelkamp konnten wir unsere Immobilie zügig und zu einem angemessenen Preis verkaufen. Er hat uns kompetent beraten und den Verkauf durchgehend professionell begleitet.
Darüber hinaus hat er sich intensiv mit den Eigenheiten des Hauses auseinandergesetzt. Die daraus resultierenden Probleme hat er aufgezeigt und gelöst.
Herr Middelkamp war stets engagiert, erstellte in kürzester Zeit ein ansprechendes Expose (mit Video), so dass bereits nach wenigen Tagen erste Besichtigungen stattfinden konnten. Die Kommunikation mit ihm war hervorragend, er hat uns regelmäßig und unkompliziert auf dem Laufenden gehalten.
Wir können Herrn Middelkamp als Immobilienmakler uneingeschränkt empfehlen.
Bewertung auf Google
SK
Sandra K.
August 2026
Wir haben mit Herrn Middelkamp insgesamt drei Häuser besichtigt, bevor wir schließlich unser neues Zuhause gefunden haben – und haben uns während der gesamten Zeit wirklich gut bei ihm aufgehoben gefühlt.
Er ist sehr sympathisch, nimmt sich viel Zeit und ist vor allem unglaublich zuverlässig. Unterlagen kamen immer schnell, Absprachen waren verbindlich und offene Fragen wurden zeitnah geklärt.
Was wir besonders geschätzt haben: Wir hatten nie das Gefühl, dass etwas schöngeredet oder unter den Teppich gekehrt wird. Auf Mängel hat Herr Middelkamp offen hingewiesen und die Einbeziehung eines Gutachters nicht nur akzeptiert, sondern ausdrücklich begrüßt. Bei zwei Häusern haben wir einen Gutachter hinzugezogen, bei einem davon sogar auf seine Empfehlung. Auch nachdem wir uns beim ersten Haus trotz bereits weit fortgeschrittener Prüfung dagegen entschieden hatten, hat er uns weiterhin mit demselben Engagement begleitet.
Auch rund um den eigentlichen Kauf war er für uns da – vom Notartermin bis zur Hausübergabe und sogar mit dem Angebot, Kontakte für die anstehenden Renovierungen herzustellen.
Wir haben Herrn Middelkamp als sehr engagierten, verbindlichen und ehrlichen Makler kennengelernt und würden jederzeit wieder mit ihm zusammenarbeiten. Vielen Dank für die tolle Begleitung auf dem Weg zu unserem neuen Zuhause!
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ML
Michael Langmayer
Juli 2026
Hervorragende Expertise und schnelle Abwicklung – Absolute Empfehlung!
Nachdem wir zuvor leider sehr schlechte Erfahrungen mit einem anderen Makler in Koblenz machen mussten (falsche Einwertung, schlechte Vermarktung und monateloser Stillstand), haben wir den Verkauf unseres Einfamilienhauses aus Familienbesitz in die Hände von Herrn Middelkamp gegeben. Das war die beste Entscheidung.
Herr Middelkamp hat von Anfang an mit einer absolut professionellen, transparenten und vor allem plausiblen Marktwertermittlung überzeugt. Dank des perfekt angesetzten Preises und einer extrem hochwertigen Vermarktung ging danach alles ganz schnell: Das Haus konnte innerhalb kürzester Zeit zu einem guten Marktwert verkauft werden.
Vielen Dank für die kompetente, ehrliche und erfolgreiche Unterstützung! Wer in der Region einen Makler mit echtem Fachverstand sucht, ist hier bestens aufgehoben.
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TG
Tufan Günesdogan
Juli 2026
Frau Heẞling war während der Besichtigung äußerst freundlich, professionell und gut vorbereitet. Die Führung durch die Immobilie war angenehm und alle Fragen wurden kompetent beantwortet. Auch wenn das Objekt letztlich nicht meinen Vorstellungen entsprach, habe ich mich sehr gut betreut gefühlt. Vielen Dank für den angenehmen Termin liebes Middelkamp Immobilien Team!
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A
Anke
Juli 2026
Herr Middelkamp ist sehr professionell, freundlich und immer erreichbar, wenn ich Fragen hatten. Er hat den Verkaufsprozess der Immobilie reibungslos abgewickelt und einen sehr fairer Bezahlprozess. Kann Herrn Middelkamp auf jedenfall weiterempfehlen.
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MJ
Marvin Jesse
Juli 2026
Super nette Maklerin Fr. H.
Sie war auch sehr flexibel bei allen Terminabsprachen und hat auch stets proaktiv kommuniziert
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DG
Dominik Grüntjens
Mai 2026
Ich habe über Herrn Middelkamp ein Haus verkauft. Der gesamte Prozess war hochgradig professionell, zielgerichtet und sympathisch für mich als Verkäufer. Herr Middelkamp war bestens erreichbar und hat mich jederzeit sehr gut beraten. Am Ende steht ein erfolgreicher Verkauf, mit dem alle sehr zufrieden sein können. Ich würde jederzeit wieder mit Herrn Middelkamp zusammenarbeiten. Note 1 mit *!
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KK
Kristina Kuhlemann
April 2026
Herr Middelkamp ist der beste Immobilienmakler in ganz Koblenz!
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A
Alex
März 2026
Sehr professionelle und angenehme Zusammenarbeit! Herr Middelkamp war von Anfang an unkompliziert und zuverlässig. Fragen wurden schnell und kompetent beantwortet, und man merkt deutlich, dass hier jemand mit echtem Fachwissen und Leidenschaft für die Immobilienbranche arbeitet. Klare Empfehlung und ich freue mich auf eine weitere Zusammenarbeit in der Zukunft!
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IB
Islam Blakqori
März 2026
Herzlichen Dank Herr Middelkamp für Ihre Beratung und den Beistand bis zum Schluss und darüber hinaus 👍🏻
Wonach Investoren Ihr Haus in Koblenz und Neuwied bewerten.
Die zentrale Kennzahl ist der Kaufpreisfaktor: das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, das ein Käufer zahlt. Für gepflegte Bestandsobjekte in guten Lagen von Koblenz und Neuwied werden erfahrungsgemäß Faktoren zwischen dem 14- und 22-Fachen erzielt – sanierungsbedürftige Häuser in Randlagen liegen darunter, energetisch modernisierte Objekte mit Mietpotenzial darüber.
Der zweite Hebel ist das Mietniveau. Liegen Ihre Mieten unter dem Koblenzer Mietspiegel oder den aktuellen Angebotsmieten, ist das für Investoren bares Geld – wenn das Potenzial sauber dokumentiert ist. Undokumentiert wird daraus ein Abschlag.
Alternative Aufteilung: Eigentumswohnungen erzielen in Koblenz im Schnitt 2.974 €/m². Bei manchen Häusern liegt der Einzelverkauf der Wohnungen deutlich über dem Ertragswert – gegen mehr Zeit, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung. Wir rechnen beide Varianten für Sie durch.
Die Basis jeder Rechnung – belegt durch Mietverträge, nicht durch Schätzung
Kaufpreisfaktor
Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete – je niedriger, desto attraktiver für den Käufer
Bruttomietrendite
Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis – der Kehrwert des Faktors
Nettomietrendite
Nach Bewirtschaftungskosten und Erwerbsnebenkosten – die ehrliche Zahl
Liegenschaftszins
Vom Gutachterausschuss veröffentlicht, bestimmt den Ertragswert des Sachverständigen
Restnutzungsdauer
Baujahr und Modernisierungen – beeinflusst Ertragswert und AfA des Käufers
Instandhaltungsstau
Dach, Heizung, Stränge, Fassade: wird vom Kaufpreis abgezogen, wenn Sie es nicht beziffern
Leerstand & Mietpotenzial
Leerstand ist Risiko, dokumentiertes Mietpotenzial ist Argument
Wohnungspreise: ImmoScout24 Preisatlas, Stand Q2/2026 · Faktoren: Erfahrungswerte, keine Bewertung
Renditerechner
So rechnet ein Käufer Ihr Mehrfamilienhaus.
Geben Sie Kaufpreisvorstellung und Jahresnettokaltmiete ein – der Rechner zeigt, welchen Faktor, welche Rendite und welchen monatlichen Cashflow ein Kapitalanleger bei marktüblicher Finanzierung sieht. Und umgekehrt: welcher Kaufpreis sich aus Ihrer Miete bei verschiedenen Faktoren ergibt.
€
€ / Jahr
Summe aller Kaltmieten laut Mietverträgen, ohne Nebenkosten.
Welcher Kaufpreis ergibt sich aus Ihrer Jahresnettokaltmiete bei typischen Faktoren?
Faktor 16–
Faktor 18–
Faktor 20–
Faktor 22–
Modellrechnung ohne Steuern, AfA, Mietsteigerungen und Wertentwicklung. Keine Anlage- oder Finanzierungsberatung – den belastbaren Ertragswert Ihres Objekts ermitteln wir nach Besichtigung.
Sachverstand schafft Sicherheit
Qualifikation, die man nachlesen kann – belegt statt behauptet.
Nico Middelkamp · Sachverständiger für Immobilienbewertung
DGuSV-verifiziert
Nico Middelkamp · Mitglied im Sachverständigenverband
ImmoScout24 Gold
Höchste Partnerstufe – maximale Reichweite
Sprengnetter Akademie
Geprüfter Immobilienbewerter
Schnell-Check
Was ist Ihr Mehrfamilienhaus in Koblenz oder Neuwied wert?
2 Minuten · kostenlos & unverbindlich · Ihre Angaben gehen direkt an Nico Middelkamp – keine Formel, sondern eine echte Einschätzung.
01Objektart
02Eckdaten
03Zustand
04Anlass
05Standort
06Kontakt
Um welche Objektart handelt es sich?
Die wichtigsten Eckdaten
140 m²
500 m²
3
1980
Wie ist der Zustand?
Was ist der Anlass Ihrer Anfrage?
Wo liegt die Immobilie?
Bitte geben Sie PLZ oder Ort an.
Wohin dürfen wir Ihre Einschätzung senden?
Bitte prüfen Sie die Pflichtfelder (Nachname, E-Mail, Telefon, Datenschutz).
Anfrage erhalten
Vielen Dank!
Wir haben Ihre Angaben erhalten. Nico Middelkamp meldet sich persönlich mit Ihrer kostenlosen Ersteinschätzung – in der Regel innerhalb weniger Stunden, spätestens am nächsten Werktag.
Sie möchten nicht warten? Rufen Sie direkt an: 0261 45099975
Warum kein Sofort-Preis? Pauschale Online-Rechner liefern selten belastbare Werte. Ihre Angaben gehen direkt an Nico Middelkamp – Sie erhalten eine fundierte, kostenlose Ersteinschätzung statt einer Schätzung per Formel.
Der Ablauf
Von der Objektaufnahme bis zur Übergabe an den Investor.
Alles, was zwischen „Ich will verkaufen“ und „Der Kaufpreis ist überwiesen“ liegt, ist enthalten – ohne Vorkosten, abgerechnet erst im Erfolgsfall.
1
Erstgespräch & Objektaufnahme
Wir sehen uns das Haus vor Ort an – Allgemeinflächen, Technik, Dach, Keller. Vertraulich und ohne Verpflichtung.
Objektaufnahme mit Technik und Allgemeinflächen
Sichtung von Mietaufstellung und Mietverträgen
Instandhaltungshistorie und Zeitplan
Kostenlos · vertraulich
2
Ertragswert & Aufteilungsprüfung
Schriftliche, ertragsorientierte Markteinschätzung – so aufbereitet, wie Investoren rechnen. Parallel rechnen wir, ob eine Aufteilung in Eigentumswohnungen mehr Erlös bringt.
Reinertrag, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer
Faktor- und Preisstrategie
Vergleich Globalverkauf vs. Summe der ETW
Schriftlich & nachvollziehbar
3
Investorenakte
Wir stellen das komplette Zahlenwerk zusammen, das ein Anleger und seine Bank sehen wollen – und prüfen es, bevor es jemand anderes tut.
Bei marktgerechtem Faktor und vollständiger Investorenakte liegt die Zeit bis zum Notartermin typischerweise bei acht bis sechzehn Wochen. Die Provision ist bei Mehrfamilienhäusern frei vereinbar und wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist.
Die fünf teuersten Fehler beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses.
Anlageobjekte werden von Profis gekauft. Jede Lücke in Zahlen oder Unterlagen wird bepreist – zu Ihren Lasten.
1
Preis aus Quadratmetern statt Ertrag
Wer sein Mehrfamilienhaus mit Wohnungspreisen mal Fläche bewertet, landet meist beim 25-Fachen der Miete oder darüber. Investoren rechnen den Faktor in Sekunden – und fragen gar nicht erst an.
Unser WegErtragswert und marktfähiger Faktor als Einstiegspreis.
2
Mietaufstellung unvollständig
Fehlende Vertragsdaten, veraltete Mieten, nicht dokumentierte Staffeln: Jede Abweichung, die der Käufer später findet, wird nachverhandelt. Und seine Bank finanziert ohne Mietverträge nicht.
Unser WegMietaufstellung gegen Verträge und Kontoeingänge geprüft.
3
Instandhaltungsstau kleinreden
Dach, Heizung, Steigleitungen, Fassade: Was Sie nicht beziffern, schätzt der Investor – großzügig und zu seinen Gunsten. Ein verschwiegener Mangel kann den Vertrag sogar rückabwickeln.
Unser WegZustand offen benennen, Kosten beziffern, im Faktor einpreisen.
4
Öffentlich inserieren ohne Not
Ein Mehrfamilienhaus auf dem Portal verunsichert Mieter, zieht Schnäppchenjäger an und gilt nach wenigen Wochen als „verbrannt“. Die zahlungsstärksten Käufer suchen gar nicht auf Portalen.
Unser WegOff-Market an vorgemerkte Investoren, öffentlich erst als zweiter Schritt.
5
Mietpotenzial nicht belegt
Mieten unter dem Mietspiegel sind ein starkes Verkaufsargument – aber nur, wenn Vergleichsmieten, Modernisierungsstand und rechtliche Spielräume dokumentiert sind. Sonst wird aus dem Potenzial ein Abschlag.
Unser WegMietpotenzial je Einheit belegt und im Investment-Memo ausgewiesen.
Die gesetzliche Provisionsteilung nach § 656c BGB gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Provision frei vereinbar – wer sie trägt und in welcher Höhe, legen wir mit Ihnen vor der Vermarktung fest und schriftlich offen.
Ertragswertermittlung, Investorenakte, Exposé und Vermarktung gehen in Vorleistung. Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen keine Kosten.
0€
Vorkosten für Sie als Verkäufer
Die Provision ist erfolgsabhängig und wird erst nach notarieller Beurkundung fällig – nicht vorher. Die konkreten Konditionen legen wir Ihnen vor Auftragserteilung schriftlich offen.
EnergieausweisPflicht spätestens zur Besichtigung, gebäudebezogen
Verkäufer
Verbrauchsausweis ab ca. 80 €, Bedarfsausweis ca. 300–500 €
Abgeschlossenheit & TeilungserklärungNur bei Aufteilung in Eigentumswohnungen
Verkäufer
Architekt, Bauamt und Notar – abhängig von Einheiten, meist vierstellig
Löschung der GrundschuldNur wenn eine eingetragen ist
Verkäufer
Notar- und Grundbuchgebühr, meist wenige hundert Euro
VorfälligkeitsentschädigungNur bei laufendem Darlehen
Verkäufer
Bankabhängig – wir klären das vorab mit Ihrer Bank
Notar & Grundbucheintrag
Käufer
ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz
Käufer
5 % des Kaufpreises
SpekulationssteuerBei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb
Verkäufer
Bei vermieteten Objekten keine Eigennutzungsausnahme – bitte mit Ihrem Steuerberater klären
Orientierungswerte, Stand 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung – steuerliche Fragen (auch zum gewerblichen Grundstückshandel) klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses.
Die Fragen, die uns Eigentümer von Anlageobjekten aus Koblenz und Neuwied im Erstgespräch am häufigsten stellen – kurz und ehrlich beantwortet.
Im Ertragswertverfahren: Aus der Jahresnettokaltmiete werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen, der Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszins des Gutachterausschusses über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt. Dazu kommen Zu- und Abschläge für Instandhaltungsstau, Leerstand und Mietpotenzial. Die Einschätzung ist für Sie kostenlos und unverbindlich.
Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Haus mit 48.000 € Jahresmiete, das für 864.000 € verkauft wird, hat den Faktor 18. In Koblenz und Neuwied werden für solide Bestandsobjekte erfahrungsgemäß Faktoren zwischen dem 14- und 22-Fachen erzielt – abhängig von Lage, Zustand, Energiebilanz und Mietniveau. Welcher Faktor für Ihr Haus marktfähig ist, ergibt sich aus der Ertragswertermittlung, nicht aus dem Wunsch.
Nichts, was sie fürchten müssten: Kauf bricht nicht Miete. Alle Mietverträge gehen unverändert auf den Käufer über, ebenso die Kautionen. Während der Vermarktung müssen Mieter nicht informiert werden; Besichtigungen stimmen wir rücksichtsvoll und gebündelt ab. Nach dem Eigentumswechsel informieren wir die Mieter schriftlich über den neuen Eigentümer und die neue Bankverbindung.
Der Einzelverkauf der Wohnungen bringt in vielen Fällen mehr als der Verkauf an einen Investor – kostet aber Zeit, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und Geduld, weil vermietete Wohnungen einzeln schwerer verkäuflich sind. Wir rechnen beide Varianten mit realistischen Zeitplänen und Kosten durch. Oft ist ein Mittelweg sinnvoll: aufteilen, frei werdende Wohnungen einzeln verkaufen, den Rest im Paket.
Ja, das ist bei Anlageobjekten sogar der Regelfall. Wir sprechen zuerst vorgemerkte Kapitalanleger, regionale Investoren und Family Offices aus unserem Netzwerk an – auf Wunsch gegen Vertraulichkeitserklärung, ohne Adresse im ersten Schritt. Ein öffentliches Inserat schalten wir nur, wenn Sie es ausdrücklich wollen.
Bei marktgerechtem Faktor und vollständiger Investorenakte typischerweise acht bis sechzehn Wochen bis zum Notartermin. Investoren prüfen gründlicher als Eigennutzer und brauchen Finanzierungszusagen der Bank – je vollständiger die Unterlagen, desto kürzer die Prüfung. Ein überhöhter Faktor verlängert die Vermarktung um Monate.
Bei Mehrfamilienhäusern ist die Provision gesetzlich nicht geteilt, sondern frei vereinbar. Wer sie trägt und in welcher Höhe, legen wir vor der Vermarktung mit Ihnen fest und schriftlich offen. Fällig wird sie erst nach der Beurkundung. Ertragswertermittlung, Investorenakte, Exposé, Vermarktung und Notarbegleitung sind enthalten. Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen keine Kosten.
Mietaufstellung mit Vertragsbeginn, Miete, Kaution und Staffeln je Einheit, alle Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Nachweise über Instandhaltung und Modernisierung, Energieausweis, Grundbuchauszug, Baupläne und Flächenberechnung, Versicherungsnachweise und ggf. Wartungsverträge für Heizung oder Aufzug. Was fehlt, beschaffen wir.
Große Sanierungen vor dem Verkauf rechnen sich selten, weil Investoren die Investition über den Faktor meist nicht voll bezahlen. Leerstand dagegen sollte vor dem Verkauf vermietet werden – zur Marktmiete, mit sauberem Vertrag: Jede vermietete Einheit erhöht die Jahresmiete und damit direkt den Kaufpreis. Was sich bei Ihrem Haus konkret lohnt, sagen wir Ihnen nach der Objektaufnahme.
Liegen zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn bei vermieteten Objekten in der Regel steuerpflichtig – die Eigennutzungsausnahme greift hier nicht. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel. Bitte klären Sie die Details vor der Vermarktung mit Ihrem Steuerberater – wir stimmen den Zeitplan gern darauf ab.
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Bereit, Ihr Mehrfamilienhaus zum besten Preis zu verkaufen?
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