Der Wert eines Grundstücks hängt weniger von der Fläche ab als von der Frage, was darauf gebaut werden darf. Bebauungsplan, Erschließung, Baulasten und Bodenrichtwert entscheiden über den Preis – wir klären das, bevor der erste Käufer fragt, und verkaufen Ihr Grundstück in Koblenz, Neuwied und der Region.
Zwei gleich große Grundstücke in derselben Straße können sich im Wert verdoppeln – je nachdem, ob ein Bebauungsplan gilt, wie viel Geschossfläche zulässig ist und ob die Erschließung abgerechnet ist. Wer nur mit dem Bodenrichtwert rechnet, verschenkt Geld oder findet keinen Käufer.
Wir prüfen Baurecht, Erschließung, Baulasten und Altlastenverdacht vorab, schätzen den Wert fundiert ein – für Bauträger auch residual – und bringen Ihr Grundstück gezielt zu den Käufern, die es bebauen können.
Baurecht vorab geklärt – Bebauungsplan, § 34 BauGB, GRZ/GFZ, ggf. Bauvoranfrage beim Bauamt Koblenz oder Neuwied.
Sachverstand statt Bauchgefühl – Bodenrichtwert, Vergleichswert- und Residualwertverfahren in einer schriftlichen Einschätzung.
Die richtigen Käufer – Bauträger, Bauunternehmer und private Bauherren aus unserem regionalen Netzwerk, dazu ImmoScout24 Gold-Reichweite.
Sicher bis zur Übergabe – Vorkaufsrecht der Gemeinde, Vermessung, Bonität des Käufers und Kaufvertrag mit dem Notar abgestimmt.
Dank Herrn Middelkamp konnten wir unsere Immobilie zügig und zu einem angemessenen Preis verkaufen. Er hat uns kompetent beraten und den Verkauf durchgehend professionell begleitet.
Darüber hinaus hat er sich intensiv mit den Eigenheiten des Hauses auseinandergesetzt. Die daraus resultierenden Probleme hat er aufgezeigt und gelöst.
Herr Middelkamp war stets engagiert, erstellte in kürzester Zeit ein ansprechendes Expose (mit Video), so dass bereits nach wenigen Tagen erste Besichtigungen stattfinden konnten. Die Kommunikation mit ihm war hervorragend, er hat uns regelmäßig und unkompliziert auf dem Laufenden gehalten.
Wir können Herrn Middelkamp als Immobilienmakler uneingeschränkt empfehlen.
Bewertung auf Google
SK
Sandra K.
August 2026
Wir haben mit Herrn Middelkamp insgesamt drei Häuser besichtigt, bevor wir schließlich unser neues Zuhause gefunden haben – und haben uns während der gesamten Zeit wirklich gut bei ihm aufgehoben gefühlt.
Er ist sehr sympathisch, nimmt sich viel Zeit und ist vor allem unglaublich zuverlässig. Unterlagen kamen immer schnell, Absprachen waren verbindlich und offene Fragen wurden zeitnah geklärt.
Was wir besonders geschätzt haben: Wir hatten nie das Gefühl, dass etwas schöngeredet oder unter den Teppich gekehrt wird. Auf Mängel hat Herr Middelkamp offen hingewiesen und die Einbeziehung eines Gutachters nicht nur akzeptiert, sondern ausdrücklich begrüßt. Bei zwei Häusern haben wir einen Gutachter hinzugezogen, bei einem davon sogar auf seine Empfehlung. Auch nachdem wir uns beim ersten Haus trotz bereits weit fortgeschrittener Prüfung dagegen entschieden hatten, hat er uns weiterhin mit demselben Engagement begleitet.
Auch rund um den eigentlichen Kauf war er für uns da – vom Notartermin bis zur Hausübergabe und sogar mit dem Angebot, Kontakte für die anstehenden Renovierungen herzustellen.
Wir haben Herrn Middelkamp als sehr engagierten, verbindlichen und ehrlichen Makler kennengelernt und würden jederzeit wieder mit ihm zusammenarbeiten. Vielen Dank für die tolle Begleitung auf dem Weg zu unserem neuen Zuhause!
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ML
Michael Langmayer
Juli 2026
Hervorragende Expertise und schnelle Abwicklung – Absolute Empfehlung!
Nachdem wir zuvor leider sehr schlechte Erfahrungen mit einem anderen Makler in Koblenz machen mussten (falsche Einwertung, schlechte Vermarktung und monateloser Stillstand), haben wir den Verkauf unseres Einfamilienhauses aus Familienbesitz in die Hände von Herrn Middelkamp gegeben. Das war die beste Entscheidung.
Herr Middelkamp hat von Anfang an mit einer absolut professionellen, transparenten und vor allem plausiblen Marktwertermittlung überzeugt. Dank des perfekt angesetzten Preises und einer extrem hochwertigen Vermarktung ging danach alles ganz schnell: Das Haus konnte innerhalb kürzester Zeit zu einem guten Marktwert verkauft werden.
Vielen Dank für die kompetente, ehrliche und erfolgreiche Unterstützung! Wer in der Region einen Makler mit echtem Fachverstand sucht, ist hier bestens aufgehoben.
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TG
Tufan Günesdogan
Juli 2026
Frau Heẞling war während der Besichtigung äußerst freundlich, professionell und gut vorbereitet. Die Führung durch die Immobilie war angenehm und alle Fragen wurden kompetent beantwortet. Auch wenn das Objekt letztlich nicht meinen Vorstellungen entsprach, habe ich mich sehr gut betreut gefühlt. Vielen Dank für den angenehmen Termin liebes Middelkamp Immobilien Team!
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A
Anke
Juli 2026
Herr Middelkamp ist sehr professionell, freundlich und immer erreichbar, wenn ich Fragen hatten. Er hat den Verkaufsprozess der Immobilie reibungslos abgewickelt und einen sehr fairer Bezahlprozess. Kann Herrn Middelkamp auf jedenfall weiterempfehlen.
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MJ
Marvin Jesse
Juli 2026
Super nette Maklerin Fr. H.
Sie war auch sehr flexibel bei allen Terminabsprachen und hat auch stets proaktiv kommuniziert
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DG
Dominik Grüntjens
Mai 2026
Ich habe über Herrn Middelkamp ein Haus verkauft. Der gesamte Prozess war hochgradig professionell, zielgerichtet und sympathisch für mich als Verkäufer. Herr Middelkamp war bestens erreichbar und hat mich jederzeit sehr gut beraten. Am Ende steht ein erfolgreicher Verkauf, mit dem alle sehr zufrieden sein können. Ich würde jederzeit wieder mit Herrn Middelkamp zusammenarbeiten. Note 1 mit *!
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KK
Kristina Kuhlemann
April 2026
Herr Middelkamp ist der beste Immobilienmakler in ganz Koblenz!
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A
Alex
März 2026
Sehr professionelle und angenehme Zusammenarbeit! Herr Middelkamp war von Anfang an unkompliziert und zuverlässig. Fragen wurden schnell und kompetent beantwortet, und man merkt deutlich, dass hier jemand mit echtem Fachwissen und Leidenschaft für die Immobilienbranche arbeitet. Klare Empfehlung und ich freue mich auf eine weitere Zusammenarbeit in der Zukunft!
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IB
Islam Blakqori
März 2026
Herzlichen Dank Herr Middelkamp für Ihre Beratung und den Beistand bis zum Schluss und darüber hinaus 👍🏻
Ausgangspunkt jeder Bewertung ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss für Koblenz, Neuwied und die Landkreise regelmäßig veröffentlicht (BORIS-RLP). Er ist ein Durchschnitt für eine ganze Zone – und gilt für ein fiktives Normgrundstück mit definierter Bebaubarkeit.
Der tatsächliche Wert weicht davon nach oben oder unten ab, je nachdem, was auf Ihrem Grundstück zulässig ist: Ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit hoher Geschossflächenzahl ist für einen Bauträger deutlich mehr wert als ein gleich großes Grundstück mit Einzelhausfestsetzung. Im unbeplanten Innenbereich entscheidet die Umgebungsbebauung, im Außenbereich ist Wohnbebauung in der Regel ausgeschlossen.
Wichtig: Erschließungszustand, Zuschnitt, Topografie, Baulasten, Leitungsrechte und ein etwaiger Altlastenverdacht fließen ebenso ein wie Abrisskosten für Bestandsgebäude. Genau das klärt die Wertermittlung – vor dem ersten Inserat.
Nico Middelkamp · Sachverständiger für Immobilienbewertung
DGuSV-verifiziert
Nico Middelkamp · Mitglied im Sachverständigenverband
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Geprüfter Immobilienbewerter
Schnell-Check
Was ist Ihr Grundstück in Koblenz oder Neuwied wert?
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01Objektart
02Eckdaten
03Zustand
04Anlass
05Standort
06Kontakt
Um welche Objektart handelt es sich?
Die wichtigsten Eckdaten
140 m²
500 m²
3
1980
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Der Ablauf
Vom Ortstermin bis zur Eigentumsumschreibung.
Alles, was zwischen „Ich will verkaufen“ und „Der Kaufpreis ist überwiesen“ liegt, ist enthalten – ohne Vorkosten, abgerechnet erst im Erfolgsfall.
1
Erstgespräch & Ortstermin
Wir sehen uns Grundstück, Umgebung und Bestand an und sprechen über Zeitplan und Ziele – auch über die Frage, ob eine Teilung sinnvoll ist.
Ortstermin mit Bestandsaufnahme
Sichtung von Grundbuch und Flurkarte
Klärung: Teilung oder Verkauf im Ganzen
Kostenlos · vor Ort
2
Bebaubarkeit klären
Bevor ein Preis genannt wird, klären wir, was auf Ihrem Grundstück zulässig ist – das ist die Grundlage für Wert und Zielgruppe.
Bebauungsplan, § 34 / § 35 BauGB
GRZ, GFZ, Erschließung, Baulasten, Altlasten
Bauvoranfrage auf Wunsch
Bauamt · Kataster · Baulasten
3
Markteinschätzung mit Sachverstand
Schriftliche Markteinschätzung als PDF – nachvollziehbar, belastbar und Verhandlungsgrundlage gegenüber Bauträgern und Banken.
Bodenrichtwert und Vergleichswert
Residualwert bei Bauträgerpotenzial
Preisstrategie und Zielgruppe
Schriftlich & nachvollziehbar
4
Unterlagen & Exposé
Ein Grundstück verkauft sich über seine Möglichkeiten. Wir zeigen sie – und belegen sie mit der kompletten Verkaufsakte.
Bei geklärter Bebaubarkeit und marktgerechtem Preis liegt die Zeit bis zum Notartermin typischerweise bei acht bis sechzehn Wochen. Eine Bauvoranfrage verlängert den Vorlauf um einige Wochen, macht das Grundstück aber deutlich wertvoller. Die Provision wird erst mit der Beurkundung fällig.
Die fünf teuersten Fehler beim Grundstücksverkauf.
Grundstücke sind die am häufigsten falsch bewerteten Immobilien – weil der Wert im Baurecht steckt, nicht im Quadratmeter.
1
Verkauf ohne geklärte Bebaubarkeit
Wer nicht weiß, was gebaut werden darf, kann keinen Preis begründen. Käufer kalkulieren das Risiko ein – als Abschlag. Oder sie kaufen unter Vorbehalt und steigen nach der Bauvoranfrage aus.
Unser WegBaurecht vor dem ersten Inserat klären, notfalls per Bauvoranfrage.
2
Bodenrichtwert als Kaufpreis
Der Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt für ein Normgrundstück. Zuschnitt, GFZ, Erschließung und Hanglage lassen den echten Wert um 30 Prozent und mehr abweichen – in beide Richtungen.
Unser WegVergleichs- und Residualwert statt Zonendurchschnitt.
3
Erschließung und Baulasten übersehen
Offene Erschließungsbeiträge, eingetragene Baulasten oder Leitungsrechte tauchen spätestens beim Notar auf – und führen zu Nachverhandlungen oder zum Absprung des Käufers.
Unser WegBaulastenverzeichnis und Erschließungsbescheinigung vorab eingeholt.
4
Falsche Käufergruppe
Ein Bauträger rechnet vom Verkaufserlös rückwärts, ein privater Bauherr kauft das Grundstück für sein Haus. Je nach Grundstück zahlt der eine deutlich mehr als der andere – wer die falsche Gruppe anspricht, verschenkt den Unterschied.
Unser WegZielgruppe aus der Bebaubarkeit ableiten, Ansprache passend dazu.
5
Altlasten und Abriss nicht gerechnet
Steht ein Altgebäude auf dem Grundstück oder gab es früher Gewerbe, zieht jeder Käufer Abriss- und Entsorgungskosten ab – großzügig geschätzt, wenn keine Zahlen vorliegen.
Unser WegAltlastenkataster prüfen, Abriss beziffern, im Preis sauber ausweisen.
Die gesetzliche Provisionsteilung nach § 656c BGB gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Grundstücken ist die Provision frei vereinbar – wer sie trägt und in welcher Höhe, legen wir mit Ihnen vor der Vermarktung fest und schriftlich offen.
Bebaubarkeitsprüfung, Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Exposé und Vermarktung gehen in Vorleistung. Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen keine Kosten.
0€
Vorkosten für Sie als Verkäufer
Die Provision ist erfolgsabhängig und wird erst nach notarieller Beurkundung fällig – nicht vorher. Die konkreten Konditionen legen wir Ihnen vor Auftragserteilung schriftlich offen.
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses (BORIS-RLP). Darauf bauen wir das Vergleichswertverfahren mit tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Grundstücke auf und passen nach Bebaubarkeit, Zuschnitt, Erschließung, Topografie und Belastungen an. Hat das Grundstück Potenzial für Bauträger, rechnen wir zusätzlich residual: vom erzielbaren Verkaufserlös der möglichen Bebauung abzüglich Baukosten und Gewinn. Die Einschätzung ist für Sie kostenlos und unverbindlich.
Zuerst prüfen wir, ob ein Bebauungsplan gilt (§ 30 BauGB) – dann stehen Art und Maß der Nutzung fest. Ohne Bebauungsplan im Innenbereich (§ 34 BauGB) muss sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügen; hier lohnt oft eine Bauvoranfrage beim Bauamt, die verbindlich klärt, was zulässig ist. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist Wohnbebauung grundsätzlich ausgeschlossen. Wir übernehmen die Anfragen bei Bauamt, Kataster und Baulastenverzeichnis für Sie.
Bei geklärtem Baurecht und marktgerechtem Preis typischerweise acht bis sechzehn Wochen bis zum Notartermin. Muss das Baurecht erst per Bauvoranfrage geklärt werden, kommt der Bearbeitungszeitraum des Bauamts hinzu. Nach der Beurkundung braucht die Gemeinde einige Wochen für den Verzicht auf ihr Vorkaufsrecht, bevor das Grundbuch umgeschrieben wird.
Bei Grundstücken ist die Provision gesetzlich nicht geteilt, sondern frei vereinbar. Wer sie trägt und in welcher Höhe, legen wir vor der Vermarktung mit Ihnen fest und schriftlich offen. Fällig wird sie erst nach der Beurkundung. Bebaubarkeitsprüfung, Wertermittlung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung und Notarbegleitung sind enthalten. Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen keine Kosten.
Aktueller Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte (Flurkarte), Auszug aus dem Bebauungsplan oder Bescheid zur Bauvoranfrage, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Erschließungsbescheinigung der Gemeinde, Auskunft aus dem Altlastenkataster und – falls vorhanden – Bodengutachten oder Vermessungsunterlagen. Ein Energieausweis ist für unbebaute Grundstücke nicht nötig. Was fehlt, beschaffen wir.
In bestimmten Fällen ja (§ 24 BauGB), etwa im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für Gemeinbedarfsflächen oder in Sanierungsgebieten. Der Notar fragt nach der Beurkundung bei der Gemeinde an, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt oder darauf verzichtet (Negativattest). In der Praxis wird es selten ausgeübt, die Anfrage ist aber Pflicht und dauert einige Wochen.
Oft ja: Zwei bebaubare Parzellen erzielen zusammen häufig mehr als ein großes Grundstück, weil private Bauherren kleinere Flächen suchen. Voraussetzung ist, dass beide Teile bebaubar und erschlossen bleiben – das prüfen wir mit Bauamt und Vermessungsingenieur. Die Kosten für Vermessung und Teilung rechnen wir gegen den Mehrerlös.
Das hängt vom Grundstück ab. Erlaubt das Baurecht mehrere Einheiten, zahlt ein Bauträger meist mehr, weil er vom Verkaufserlös der Wohnungen rückwärts rechnet. Für ein klassisches Einfamilienhausgrundstück ist der private Bauherr oft der bessere Käufer, weil er emotional kauft und schneller entscheidet. Wir sprechen beide Gruppen gezielt an und vergleichen die Angebote für Sie.
Liegen zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig – bei unbebauten Grundstücken gibt es keine Ausnahme für Eigennutzung. Bei geerbten Grundstücken zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Wer mehrere Grundstücke in kurzer Zeit verkauft, sollte das Thema gewerblicher Grundstückshandel prüfen. Bitte klären Sie die Details mit Ihrem Steuerberater.
Das können Sie – und sparen die Provision. Sie tragen dann aber Baurechtsprüfung, Preisfindung, Unterlagen, Verhandlungen mit Bauträgern und die Vertragsabstimmung selbst. Die häufigsten Folgen, die wir bei Grundstücken nach gescheitertem Privatverkauf sehen: ein Preis ohne Baurechtsgrundlage, Nachverhandlungen wegen Baulasten oder Erschließung und ein Erlös unter dem, was ein Bauträger gezahlt hätte. Ein ehrliches Erstgespräch kostet nichts – danach entscheiden Sie.
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