Sommertage mit Temperaturen von mehr als 30 Grad sind in Koblenz, Neuwied und Andernach längst keine Seltenheit mehr. Deshalb denken immer mehr Wohnungseigentümer über den Einbau einer Klimaanlage nach. In Eigentümerversammlungen hatten entsprechende Anträge bislang jedoch oft wenig Erfolg: Ein knappes Nein der Mehrheit – meist begründet mit möglichen Lärmbelästigungen – genügte, um das Vorhaben zu verhindern.
Damit ist nun Schluss. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümer die Genehmigung eines Klima-Splitgeräts grundsätzlich verlangen können. Dieser Beitrag erläutert, was das Urteil konkret bedeutet, welche Grenzen weiterhin gelten und wie ein Antrag vorbereitet sein sollte, damit er in der Eigentümerversammlung Aussicht auf Erfolg hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Wer ein Klima-Splitgerät installieren möchte, kann grundsätzlich die Zustimmung der Gemeinschaft verlangen. Das gilt auch, wenn dafür eine Öffnung durch die Fassade gebohrt werden muss.
- Rechtsgrundlage ist § 20 Abs. 3 WEG. Die Gemeinschaft muss die Maßnahme gestatten, sofern kein anderer Eigentümer stärker beeinträchtigt wird, als dies bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbar ist.
- Allgemeine Befürchtungen hinsichtlich Lärm oder Kondenswasser reichen für eine Ablehnung nicht aus. Entscheidend ist zunächst die bauliche Veränderung selbst – nicht die Vermutung, welche Auswirkungen das Gerät später im Betrieb haben könnte.
- Ein Beschluss bleibt dennoch erforderlich. Wer die Anlage ohne Zustimmung montiert, riskiert, sie wieder entfernen zu müssen.
- Sämtliche Kosten trägt der Eigentümer, der das Gerät einbauen lassen möchte. Dazu gehören Installation, Wartung und gegebenenfalls der spätere Rückbau (§ 21 Abs. 1 WEG).
Worum es ging: ein Balkon in Berlin
Der Streit begann mit einer Situation, wie sie in vielen Wohnanlagen vorkommen könnte. Zwei Eigentümer wollten auf ihrem Balkon ein Klima-Splitgerät installieren und stellten dazu in der Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023 einen Antrag. Das Außengerät sollte am Balkon angebracht werden. Die Kältemittelleitung sollte durch die Außenwand in die Wohnung führen.
Die übrigen Eigentümer lehnten den Antrag ab – hauptsächlich aus Sorge vor möglichen Betriebsgeräuschen.
Daraufhin zogen die beiden Eigentümer vor Gericht und verlangten, den fehlenden Beschluss gerichtlich ersetzen zu lassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Vor dem Amtsgericht Pankow blieben sie zunächst erfolglos. Das Landgericht Berlin II entschied dagegen zu ihren Gunsten, ersetzte den Gestattungsbeschluss und legte genau fest, welches Gerät unter welchen Bedingungen betrieben werden durfte.
Die Gemeinschaft legte Revision ein. Am 17. Juli 2026 wies der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs diese jedoch zurück. Damit hat die Entscheidung des Landgerichts Berlin II Bestand.
Die Begründung des Gerichts
Seit der WEG-Reform im Jahr 2020 gilt ein klares Prinzip: Wer das Gemeinschaftseigentum baulich verändern möchte, benötigt dafür einen Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG).
Für bestimmte Maßnahmen – beispielsweise Wallboxen, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz oder Glasfaseranschlüsse – gewährt § 20 Abs. 2 WEG ausdrücklich einen Anspruch auf Zustimmung. Klimaanlagen werden in dieser Aufzählung nicht genannt. Nach Ansicht des BGH bedeutet das jedoch nicht, dass sie automatisch schlechter behandelt werden dürfen.
Der Anspruch ergibt sich vielmehr aus § 20 Abs. 3 WEG. Danach kann ein Eigentümer die Gestattung verlangen, wenn entweder alle betroffenen Eigentümer einverstanden sind oder niemand über das unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt wird.
Genau darin liegt der Kern der Entscheidung: Maßgeblich ist zunächst die bauliche Maßnahme selbst. Bei einem zugelassenen Gerät, das von einem Fachbetrieb ordnungsgemäß montiert wird, sieht der BGH grundsätzlich keine unzulässige Beeinträchtigung. Das gilt auch für die notwendige Wanddurchführung, sofern diese fachgerecht geplant und ausgeführt wird.
„Die bei der Nutzung voraussichtlich auftretenden Geräusche stehen dem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen.“ Pressemitteilung Nr. 130/2026 des BGH
Die Frage möglicher Lärmbelästigungen verlagert der BGH damit auf den späteren Betrieb. Sollte das Gerät tatsächlich zu Störungen führen, behalten die Nachbarn ihre Rechte. In Betracht kommen insbesondere der Unterlassungsanspruch nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sowie Ansprüche auf Beseitigung und Unterlassung aus § 1004 BGB.
Allein die Möglichkeit, dass es später zu Beeinträchtigungen kommen könnte, genügt jedoch nicht, um den Einbau bereits im Vorfeld zu verhindern.
Die Grenzen des Urteils
Das Urteil ist kein Freifahrtschein. Im entschiedenen Fall sollte das Außengerät mehrere Meter vom nächstgelegenen Schlafzimmerfenster entfernt angebracht werden. Vier Einschränkungen sind besonders wichtig:
Grundlegende Umgestaltung: § 20 Abs. 4 WEG untersagt Maßnahmen, die den Charakter einer Wohnanlage grundlegend verändern. Ein einzelnes Gerät auf einem Balkon erreicht diese Schwelle in der Regel nicht. Mehrere Außengeräte an der Fassade eines denkmalgeschützten Gebäudes könnten dagegen anders zu bewerten sein.
Unbillige Benachteiligung: Dieselbe Vorschrift schützt einzelne Eigentümer vor unangemessenen Nachteilen. Soll ein Außengerät beispielsweise direkt neben dem Schlafzimmerfenster eines Nachbarn montiert werden, kann ein Anspruch auf Zustimmung ausgeschlossen sein.
Auflagen sind zulässig: Die Gemeinschaft darf die Genehmigung an Bedingungen knüpfen. Dazu können Gerätetyp, Montageort, Schallleistung, Betriebszeiten, die Ausführung durch einen Fachbetrieb und die Ableitung des Kondenswassers gehören. Das Landgericht Berlin II hatte entsprechende Vorgaben gemacht, die vom BGH bestätigt wurden.
Der Betrieb bleibt überprüfbar: Für die zulässige Geräuschbelastung sind die Richtwerte der TA Lärm maßgeblich. Gemessen wird am maßgeblichen Immissionsort vor dem Fenster des Nachbarn. In allgemeinen Wohngebieten gelten 55 dB(A) tagsüber und 40 dB(A) nachts, in reinen Wohngebieten 50 beziehungsweise 35 dB(A). Werden diese Werte dauerhaft überschritten, können Einschränkungen des Betriebs verlangt werden.
Was das Urteil für Eigentümer bedeutet
Die Ausgangslage in der Eigentümerversammlung hat sich deutlich verändert. Eine pauschale Ablehnung reicht künftig nicht mehr aus. Wer seinen Antrag sorgfältig vorbereitet, besitzt gute Erfolgsaussichten – notfalls auch vor Gericht.
Trotzdem bleibt ein Beschluss zwingend notwendig. Wer die Anlage eigenmächtig montieren lässt, handelt ohne Genehmigung und kann zum Rückbau verpflichtet werden. Das gilt selbst dann, wenn grundsätzlich ein Anspruch auf Zustimmung bestanden hätte.
So sollte der Antrag aussehen
- Konkretes Gerät: Der Antrag sollte Hersteller, Modell, Datenblatt und Schallleistungspegel des Außengeräts nennen. Ein unbestimmter Antrag auf Genehmigung „einer Klimaanlage“ lässt sich leichter ablehnen als der Antrag für ein konkret bezeichnetes, geräuscharmes Gerät.
- Montageort und Abstände: Eine Skizze oder ein Foto sollte den geplanten Standort, die Entfernung zu benachbarten Fenstern, den Leitungsverlauf und die Position der Wanddurchführung zeigen.
- Schallprognose: Ein Fachbetrieb kann den voraussichtlichen Geräuschpegel am nächstgelegenen Nachbarfenster überschlägig berechnen. Liegt dieser deutlich unter den Richtwerten der TA Lärm, wird der Gemeinschaft ein wesentliches Gegenargument genommen.
- Fachgerechte Ausführung: Der Antrag sollte eine ordnungsgemäße Abdichtung der Wanddurchführung, die kontrollierte Ableitung des Kondenswassers und eine Befestigung ohne Schäden am Gemeinschaftseigentum vorsehen.
- Kosten, Wartung, Haftung und Rückbau: Der Antragsteller sollte ausdrücklich erklären, sämtliche Kosten zu übernehmen, die Anlage instand zu halten und sie bei Bedarf auf eigene Kosten zurückzubauen. Damit entfallen finanzielle Bedenken der Gemeinschaft.
- Betriebszeiten: Ein freiwilliger reduzierter Nachtbetrieb kann die Zustimmung erleichtern und späteren Streit innerhalb der Wohnanlage vermeiden.
Was gilt für Mieter?
Das Urteil betrifft ausschließlich das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft. Mieter benötigen zusätzlich die Zustimmung ihres Vermieters.
Anders als Wallboxen oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit gehört eine Klimaanlage nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 554 BGB. Der Vermieter kann den Einbau daher aus sachlichen Gründen ablehnen. Erteilt er seine Zustimmung, muss er als Eigentümer anschließend noch die Genehmigung der Gemeinschaft einholen.
Auswirkungen auf den Wert der Wohnung
Aus Bewertungssicht ist die Entscheidung in zweierlei Hinsicht relevant.
Erstens wird der Schutz vor hohen Sommertemperaturen zunehmend zu einem wichtigen Kaufkriterium – insbesondere bei Dachgeschosswohnungen und stark verglasten Wohnungen mit Südausrichtung. Eine genehmigte und fachgerecht installierte Klimaanlage kann deshalb ein wertvolles Argument im Exposé sein.
Fehlt dagegen der erforderliche Gestattungsbeschluss, kann dies spätestens bei der Prüfung der Verkaufsunterlagen auffallen und im ungünstigsten Fall zu einer Rückbaupflicht führen.
Zweitens wächst der Druck auf Eigentümergemeinschaften, einheitliche Regeln aufzustellen, statt jeden Antrag einzeln und möglicherweise gerichtlich zu klären. Ein Grundsatzbeschluss zu erlaubten Gerätetypen, Montageorten, maximalen Schallwerten und zur Kondensatführung schützt das Erscheinungsbild des Gebäudes und schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten.
Wer eine Wohnung kaufen oder verkaufen möchte, sollte deshalb die Beschlusssammlung prüfen: Liegt eine Genehmigung vor und welche Auflagen enthält sie?
Fragen und Antworten
| Frage | Antwort nach dem Urteil |
|---|---|
| Brauche ich einen Beschluss? | Ja, in jedem Fall (§ 20 Abs. 1 WEG). Ohne Beschluss kann der Rückbau verlangt werden. |
| Muss die Gemeinschaft zustimmen? | Grundsätzlich ja, wenn es sich um ein zugelassenes und fachgerecht montiertes Gerät handelt und kein Eigentümer über das unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt wird (§ 20 Abs. 3 WEG). |
| Darf die Gemeinschaft wegen möglicher Lärmbelästigungen ablehnen? | Nicht pauschal. Verursacht das Gerät später tatsächlich unzulässige Störungen, bleiben die Abwehransprüche der Nachbarn bestehen. |
| Sind Auflagen zulässig? | Ja. Möglich sind beispielsweise Vorgaben zu Gerätetyp, Montageort, Schallleistung, Betriebszeiten und Fachbetrieb. |
| Wer trägt die Kosten? | Der Eigentümer, der das Gerät einbauen lassen möchte. Das umfasst Installation, Wartung, Reparatur und Rückbau (§ 21 Abs. 1 WEG). |
| Was kann ich bei einer Ablehnung tun? | Möglich ist eine Beschlussersetzungsklage beim Amtsgericht (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). |
Quellen: Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.07.2026, V ZR 162/25, Pressemitteilung Nr. 130/2026 · LG Berlin II, Urteil vom 25.07.2025, 56 S 40/24 WEG · AG Pankow, Urteil vom 24.04.2024, 7 C 24/24 WEG · §§ 14, 20, 21 und 44 WEG · §§ 554 und 1004 BGB · TA Lärm Nr. 6.1