Sie als Eigentümer einer Immobilie möchten selbstverständlich wissen, welchen Wert Ihre Liegenschaft hat. Denken Sie über den Verkauf nach, möchten Sie einfach nur mehr über den Wert Ihres Eigentums auf dem aktuellen Markt wissen oder planen Sie eine Finanzierung? Als Immobilienmakler in Koblenz helfe ich Ihnen gerne weiter, wenn Sie mehr über die unterschiedlichen Arten der Wertermittlung Ihrer Liegenschaft wissen möchten.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Unterschiede zwischen den drei allgemein bekannten Arten der Wertermittlung bestehen – und für welche Immobilien sich welches Verfahren eignet.
Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Um den Wert einer Immobilie zu berechnen, sammeln wir zunächst sämtliche Daten zu Ihrem Eigentum, wie:
- Baujahr
- Größe
- Lage
- aktueller Zustand
- eventuelle Vorteile, beispielsweise Garage, Balkon oder Terrasse
Für eine Ersteinschätzung nutzen wir eine Bewertungssoftware. Wichtig hierbei ist, die gegenwärtigen Markttrends und vergleichbare Objekte in der Nachbarschaft einzubeziehen. Es gilt, subjektive Einschätzungen zu vermeiden und Daten unvoreingenommen in die Bewertung einfließen zu lassen. Damit Ihre Wertermittlung korrekt und sicher ausfällt, ziehen Sie entweder einen Immobilienmakler oder einen Gutachter zu Rate. Welche Verfahren wir hierzu nutzen, stelle ich Ihnen nachfolgend vor.
Welche Varianten der Wertermittlung gibt es?
Wir unterscheiden zwischen dem Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Für welche Art wir uns entscheiden, ist vom Immobilientyp abhängig. Ist die Liegenschaft vermietet, eignet sich das Ertragswertverfahren am besten. Nutzen Sie die Immobilie hingegen selbst, ziehen wir das Sachwert- und Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes heran.
Ertragswertverfahren
Mithilfe des Ertragswertverfahrens ermitteln wir den Wert einer Immobilie über die Erträge Ihrer Liegenschaft. Demnach kommt das Ertragswertverfahren hauptsächlich bei Pacht- oder Mietobjekten zum Einsatz, unter anderem bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Objekten. Im Zentrum stehen die künftigen Erträge, die Sie mithilfe der Immobilie generieren.
- Zunächst berechnen wir die jährlich wiederkehrenden Mieteinnahmen und den Bodenwert – also das, was das unbebaute Grundstück wert ist.
- Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung) und Abschreibungen erhalten wir den Reinertrag. Dabei sind zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen, etwa der Zustand der Liegenschaft oder eventuelle Zu- und Abschläge.
- Abschließend wird der so gewonnene Betrag mit dem Kapitalisierungsfaktor multipliziert.
Hauptsächlich eignet sich dieses Verfahren für Bürogebäude, Mietshäuser und weitere Gewerbeobjekte, bei denen erzielbare Mieteinnahmen im Fokus stehen. Meistens nutzen Eigentümer diese Zahlen für Ankäufe, Finanzierungen oder Entscheidungen bei bevorstehenden Investitionen.
Sachwertverfahren
Unter den drei Wertermittlungsverfahren ist das Sachwertverfahren am umfangreichsten, denn es müssen zahlreiche Aspekte in die Ermittlung einfließen. Entscheiden wir uns für dieses Verfahren, stehen wahrscheinlich kaum oder gar keine Vergleichsobjekte zur Verfügung. Dies ist insbesondere bei untypischen Immobilien der Fall – etwa wenn ein Bauherr einen Wasserturm zum Wohnhaus umfunktioniert hat – oder einfach, weil sich die Immobilie in einer ländlichen Region befindet.
Den Sachwert ermitteln wir aus drei Komponenten: dem Wert des Grundstücks, dem Sachwert des Gebäudes und den Herstellungskosten für das Objekt. Beim Gebäudesachwert rechnen wir eine Alterswertminderung ein: Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ziehen wir pro Jahr 1,25 Prozent der Herstellungskosten ab. Unter Herstellungskosten fällt die Ausführung des Gebäudes – vom Dachgeschossausbau über die Qualität von Türen, Fenstern, Fußböden, Heizkörpern, sanitären Anlagen und Treppen bis zu Dach und Außenwänden.
Ein Sachwertverfahren ist im Wesentlichen für selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser geeignet, aber auch für spezifische Immobilien wie Schulen oder Kirchen sowie nicht vermietete Liegenschaften. Dabei steht neben dem realen Bauwert der Wiederbeschaffungswert im Fokus.
Vergleichswertverfahren
Als klassisches Verfahren für vom Eigentümer genutzte Ein-, Zweifamilien- oder Reihenhäuser sowie unbebaute Grundstücke gilt das Vergleichswertverfahren. Charakteristisch sind die tatsächlich erzielten Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke und Liegenschaften, die hier die Berechnungsgrundlage bilden. Das Vergleichswertverfahren ist eine unkomplizierte, exakte Methode und ermöglicht uns, den Wert einer Wohnung präzise zu errechnen.
Dafür sammeln wir sämtliche relevanten Daten zu kürzlich verkauften, vergleichbaren Liegenschaften in Ihrer Region:
- Ausstattung des Objekts
- Bauzustand
- Größe
- Lage
- Verkaufspreise
Die Daten übertragen wir dann auf Ihre zu bewertende Immobilie. Unerlässlich ist es, Unterschiede in die Bewertung einzubeziehen – etwa die Ausstattung, das Baujahr, die präzise Lage sowie eventuelle Zu- oder Abschläge. Nur dann erhalten wir eine realistische Einschätzung.
Vergleichswertverfahren finden Anwendung bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Wohngebieten mit genügend Vergleichsdaten. Häufig ist das Verfahren hilfreich, wenn es um Finanzierungsanträge oder Verkäufe geht – denn es liefert eine marktrealistische Bewertung.
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Es gibt das direkte und das indirekte Vergleichswertverfahren. Ist der Verkaufspreis eines bauähnlichen Objektes bekannt, nutzen wir das direkte Verfahren. Auf das indirekte Verfahren greifen wir zurück, wenn keine Beispielimmobilien vorliegen: Dann werden beim Gutachterausschuss Datensätze zur Ermittlung des Vergleichswerts eingeholt, mit deren Hilfe sich der aktuelle Verkehrswert Ihrer Liegenschaft errechnen lässt.
Unter Umständen ist es sinnvoll, ein weiteres oder gar alle drei Verfahren einzusetzen. Damit sind Sie auf der sicheren Seite, weil neben den örtlichen Gegebenheiten auch die Besonderheiten der Liegenschaft berücksichtigt werden. Bevorzugen Sie ein offizielles Gutachten, fragen Sie Ihren Gutachter, welches Verfahren er anwendet.
Fazit
Jedes der drei Verfahren zur Wertermittlung hat spezielle Stärken und ist für unterschiedliche Bewertungssituationen und Immobilienarten geeignet. Während das Vergleichswertverfahren eine realitätsnahe Bewertung auf Basis vergleichbarer Verkäufe liefert, bietet sich das Sachwertverfahren für spezifische oder selbstgenutzte Immobilien an. Das Ertragswertverfahren stellt die Ertragskraft gewerblich genutzter oder vermieteter Objekte in den Mittelpunkt.
Haben Sie Fragen zur Wertermittlung Ihrer Immobilie oder wünschen Sie eine kostenlose Bewertung? Wenden Sie sich gerne an mich – Ihren Immobilienmakler in Koblenz und Experten für Wohnimmobilien.