Verschiedene Arten der Wertermittlung: Einführung für Eigentümer
Die drei Arten der Wertermittlung
Sie als Eigentümer einer Immobilie möchten selbstverständlich wissen, welchen Wert Ihre Liegenschaft hat. Denken Sie über den Verkauf nach, möchten Sie einfach nur mehr über den Wert Ihres Eigentums auf dem aktuellen Markt wissen oder planen Sie eine Finanzierung? Als Immobilienmakler in Koblenz helfe ich Ihnen gerne weiter, wenn Sie mehr über die unterschiedlichen Arten der Wertermittlung Ihrer Liegenschaft wissen möchten. In meinem Blogbeitrag erfahren Sie, welche Unterschiede zwischen den drei allgemein bekannten Arten der Wertermittlung bestehen und nenne Ihnen einige Anwendungsfälle.
Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Um den Wert einer Immobilie zu berechnen, sammeln wir zunächst sämtliche Daten zu Ihrem Eigentum, wie:
– Baujahr
– Größe
– Lage
– aktueller Zustand
– eventuelle Vorteile, beispielsweise Garage, Balkon oder Terrasse
Welche Varianten der Wertermittlung gibt es?
Wir unterscheiden zwischen dem Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Für welche Art wir uns entscheiden, ist vom Immobilien-Typ abhängig. Ist die Liegenschaft vermietet, eignet sich das Ertragswertverfahren am besten. Nutzen Sie hingegen die Immobilien selbst, ziehen wir das Sachwert- und Vergleichsverfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes hinzu.Ertragswertverfahren
Mithilfe des Ertragswertverfahrens ermitteln wir durch die Erträge Ihrer Liegenschaft den Wert einer Immobilie. Demnach kommt das Ertragswertverfahren hauptsächlich bei Pacht- oder Mietobjekten zum Einsatz, unter anderem bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Objekten. Im Zentrum liegen hierbei künftige Erträge, die Sie mithilfe der Immobilie generieren.
- Beim Nutzen des Ertragswertverfahrens berechnen wir zunächst die jährlich wiederkehrenden Mieteinnahmen und den Bodenwert. Wenn ich vom Bodenwert spreche, meine ich, was ein unbebautes Grundstück wert ist.
- Durch Reduzieren der Einnahmen von Kosten für die Bewirtschaftung (Instandhaltung, Verwaltung) und Abschreibungen, erhalten wir die Rendite. Jedoch ist das Ertragswertverfahren sehr umfangreich. Denn es ist vonnöten, zahlreiche Aspekte, wie den Zustand der Liegenschaft oder eventuelle Zu- oder Abschläge, zu berücksichtigen.
- Abschließend multiplizieren wir den so gewonnenen Betrag mit dem Kapitalisierungsfaktor.
Hauptsächlich eignet sich dieses Verfahren für Bürogebäude, Mietshäuser und weitere Gewerbeobjekte, wo erzielbare Mieteinnahmen im Fokus stehen. Meistens nutzen Sie als Eigentümer diese Einnahmen für Ankäufe, Finanzierungen oder Entscheidungen bei bevorstehenden Investitionen.
Sachwertverfahren
Unter den drei vorgenannten Wertermittlungsverfahren ist das Sachwertverfahren am umfangreichsten, denn es ist notwendig, zahlreiche Aspekte in die Ermittlung einfließen zu lassen. Entscheiden wir uns für dieses Verfahren, stehen wahrscheinlich kaum oder gar keine Vergleichsobjekte zur Verfügung. Dies ist insbesondere bei untypischen Immobilien der Fall, beispielsweise wenn ein Bauherr einen Wasserturm zum Wohnhaus umfunktioniert hat. Oder einfach, weil sich die Immobilie in einer ländlichen Region befindet. Den Sachwert ermitteln wir aus drei Komponenten: dem Wert des Grundstücks, dem Sachwert des Gebäudes und den Herstellungskosten für das Objekt. Beim Gebäude-Sachwert rechnen wir eine Alterswertminderung mit ein. Das bedeutet, erwarten Sie für eine Liegenschaft eine gesamte Nutzung von 80 Jahren, ziehen wir pro Jahr 1,25 Prozent Herstellungskosten ab. Unter Herstellungskosten verstehen wir die Art, wie das Dachgeschoss ausgebaut ist, wie es mit der Qualität von Türen, Fenstern, Fußböden, Heizkörpern, sanitären Anlagen, Treppen, dem Dach sowie der Außenwände aussieht. Ein Sachwertverfahren ist im Wesentlichen für von Ihnen selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser, aber auch spezifische Immobilien wie Schulen oder Kirchen sowie nicht vermietete Liegenschaften geeignet. Dabei steht neben dem realen Bauwert der Wiederbeschaffungswert im Fokus.Vergleichswertverfahren
Als klassisches Verfahren für vom Eigentümer genutzte Ein-, Zweifamilien- oder Reihenhäuser sowie noch nicht bebaute Grundstücke gilt das Vergleichswertverfahren. Charakteristisch für dieses Verfahren sind die tatsächlich erwirtschafteten Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke und Liegenschaften, die hier die Berechnungsgrundlage bilden. Das Vergleichswertverfahren ist eine unkomplizierte, exakte Praktik. Sie ermöglicht uns, den Wert einer Wohnung präzise zu errechnen.
Beim Vergleichswertverfahren sammeln wir sämtliche relevante Daten zu in letzter Zeit verkauften und vergleichbaren Liegenschaften, die in der Region auffindbar sind, in der Sie sich aufhalten. Hierzu gehören
– Ausstattung des Objekts
– dessen Bauzustand
– Größe
– Lage
– Verkaufspreise
Die Daten übertragen wir dann auf Ihre zu bewertende Immobilie. Unerlässlich dabei ist es, diverse Unterschiede in die Bewertung einzubeziehen. Dazu gehört zum Beispiel die Ausstattung einer Immobilie, das Baujahr, die präzise Lage, eventuelle Zu- oder Abschläge. Nur dann erhalten wir eine reale Einschätzung.
Vergleichswertverfahren finden Anwendung bei Einfamilienhäusern wie Eigentumswohnungen, die sich in Wohngebieten mit genügend Vergleichsdaten befinden. Häufig ist das Verfahren hilfreich, wenn es um Finanzierungsanträge oder Verkäufe geht. Denn es macht den Weg frei für eine marktrealistische Bewertung.