Verschiedene Arten der Wertermittlung: Einführung für Eigentümer

 

Sie als Eigentümer einer Immobilie möchten selbstverständlich wissen, welchen Wert Ihre Liegenschaft hat. Denken Sie über den Verkauf nach, möchten Sie einfach nur mehr über den Wert Ihres Eigentums auf dem aktuellen Markt wissen oder planen Sie eine Finanzierung? Als Immobilienmakler in Koblenz helfe ich Ihnen gerne weiter, wenn Sie mehr über die unterschiedlichen Arten der Wertermittlung Ihrer Liegenschaft wissen möchten. In meinem Blogbeitrag erfahren Sie, welche Unterschiede zwischen den drei allgemein bekannten Arten der Wertermittlung bestehen und nenne Ihnen einige Anwendungsfälle. 

Wie ermittle ich den Wert einer Liegenschaft?

Um den Wert einer Immobilie zu erfahren, sammeln wir zunächst sämtliche Daten zu Ihrem Eigentum, wie

– Baujahr

– Größe

– Lage

– aktueller Zustand

– eventuelle Vorteile, beispielsweise Garage, Balkon oder Terrasse

Um eine Ersteinschätzung zu erhalten, verwenden wir eine Software mit derer wir den Wert bestimmen. Wichtig hierbei ist, auf die gegenwärtigen Markttrends und vergleichbare Objekte in der Nachbarschaft Wert zu legen. Es gilt, nicht objektive Einschätzungen zu verhindern und Daten unvoreingenommen in die Bewertung einzubeziehen. Damit Ihre Wertermittlung korrekt und sicher ausfällt, ziehen Sie entweder einen Immobilienmakler oder einen Gutachter zu Rate. Welche Arten wir hierzu nutzen, stelle ich Ihnen nachfolgend vor.

Welche Varianten der Wertermittlung gibt es?

Wir unterscheiden zwischen dem Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Für welche Art wir uns entscheiden, ist vom Immobilien-Typ abhängig. Ist die Liegenschaft vermietet, eignet sich das Ertragswertverfahren am besten. Nutzen Sie hingegen die Immobilien selbst, ziehen wir das Sachwert- und Vergleichsverfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes hinzu.

Ertragswertverfahren

Mithilfe des Ertragswertverfahrens ermitteln wir durch die Erträge Ihrer Liegenschaft den Wert einer Immobilie. Demnach kommt das Ertragswertverfahren hauptsächlich bei Pacht- oder Mietobjekten zum Einsatz, unter anderem bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Objekten. Im Zentrum liegen hierbei künftige Erträge, die Sie mithilfe der Immobilie generieren.

1. Beim Nutzen des Ertragswertverfahrens berechnen wir zunächst die jährlich wiederkehrenden Mieteinnahmen und den Bodenwert. Wenn ich vom Bodenwert spreche, meine ich, was ein unbebautes Grundstück wert ist.
2. Durch Reduzieren der Einnahmen von Kosten für die Bewirtschaftung (Instandhaltung, Verwaltung) und Abschreibungen, erhalten wir die Rendite. Jedoch ist das Ertragswertverfahren sehr umfangreich. Denn es ist vonnöten, zahlreiche Aspekte, wie den Zustand der Liegenschaft oder eventuelle Zu- oder Abschläge, zu berücksichtigen.
3. Abschließend multiplizieren wir den so gewonnenen Betrag mit dem Kapitalisierungsfaktor.

Hauptsächlich eignet sich dieses Verfahren für Bürogebäude, Mietshäuser und weitere Gewerbeobjekte, wo erzielbare Mieteinnahmen im Fokus stehen. Meistens nutzen Sie als Eigentümer diese Einnahmen für Ankäufe, Finanzierungen oder Entscheidungen bei bevorstehenden Investitionen.

Sachwertverfahren

Unter den drei vorgenannten Wertermittlungsverfahren ist das Sachwertverfahren am umfangreichsten, denn es ist notwendig, zahlreiche Aspekte in die Ermittlung einfließen zu lassen. Entscheiden wir uns für dieses Verfahren, stehen wahrscheinlich kaum oder gar keine Vergleichsobjekte zur Verfügung. Dies ist insbesondere bei untypischen Immobilien der Fall, beispielsweise wenn ein Bauherr einen Wasserturm zum Wohnhaus umfunktioniert hat. Oder einfach, weil sich die Immobilie in einer ländlichen Region befindet.

Den Sachwert ermitteln wir aus drei Komponenten: dem Wert des Grundstücks, dem Sachwert des Gebäudes und den Herstellungskosten für das Objekt. Beim Gebäude-Sachwert rechnen wir eine Alterswertminderung mit ein. Das bedeutet, erwarten Sie für eine Liegenschaft eine gesamte Nutzung von 80 Jahren, ziehen wir pro Jahr 1,25 Prozent Herstellungskosten ab. Unter Herstellungskosten verstehen wir die Art, wie das Dachgeschoss ausgebaut ist, wie es mit der Qualität von Türen, Fenstern, Fußböden, Heizkörpern, sanitären Anlagen, Treppen, dem Dach sowie der Außenwände aussieht.

Ein Sachwertverfahren ist im Wesentlichen für von Ihnen selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser, aber auch spezifische Immobilien wie Schulen oder Kirchen sowie nicht vermietete Liegenschaften geeignet. Dabei steht neben dem realen Bauwert der Wiederbeschaffungswert im Fokus.

Vergleichswertverfahren

Als klassisches Verfahren für vom Eigentümer genutzte Ein-, Zweifamilien- oder Reihenhäuser sowie noch nicht bebaute Grundstücke gilt das Vergleichswertverfahren. Charakteristisch für dieses Verfahren sind die tatsächlich erwirtschafteten Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke und Liegenschaften, die hier die Berechnungsgrundlage bilden. Das Vergleichswertverfahren ist eine unkomplizierte, exakte Praktik. Sie ermöglicht uns, den Wert einer Wohnung präzise zu errechnen.

Beim Vergleichswertverfahren sammeln wir sämtliche relevante Daten zu in letzter Zeit verkauften und vergleichbaren Liegenschaften, die in der Region auffindbar sind, in der Sie sich aufhalten. Hierzu gehören

– Ausstattung des Objekts

– dessen Bauzustand

– Größe

– Lage

– Verkaufspreise

Die Daten übertragen wir dann auf Ihre zu bewertende Immobilie. Unerlässlich dabei ist es, diverse Unterschiede in die Bewertung einzubeziehen. Dazu gehört zum Beispiel die Ausstattung einer Immobilie, das Baujahr, die präzise Lage, eventuelle Zu- oder Abschläge. Nur dann erhalten wir eine reale Einschätzung.

Vergleichswertverfahren finden Anwendung bei Einfamilienhäusern wie Eigentumswohnungen, die sich in Wohngebieten mit genügend Vergleichsdaten befinden. Häufig ist das Verfahren hilfreich, wenn es um Finanzierungsanträge oder Verkäufe geht. Denn es macht den Weg frei für eine marktrealistische Bewertung.

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Es gibt das direkte und das indirekte Vergleichswertverfahren. Suchen wir eine einfache Vergleichsmöglichkeit, bei der möglicherweise der Verkaufspreis eines bauähnlichen Objektes bekannt ist, nutzen wir das direkte Verfahren. Auf das indirekte Verfahren greifen wir zurück, wenn keine Beispielimmobilien bekannt sind. In letzterem Fall ist es notwendig, bei Gutachterausschüssen Datensätze zum Ermitteln des Vergleichswerts einzuholen. Mit deren Hilfe gelingt es, den aktuellen Verkehrswert Ihrer Liegenschaft zu errechnen.

Unter Umständen macht es Sinn, ein weiteres oder gar alle drei Verfahren einzusetzen. Damit befinden Sie sich garantiert auf der sicheren Seite, da hierdurch neben örtlichen Gegebenheiten gleichzeitig Besonderheiten der Liegenschaft Berücksichtigung finden. Bevorzugen Sie ein offizielles Gutachten, fragen Sie Ihren Gutachter, welches Verfahren er anwendet.

Fazit

Jedes einzelne beschriebene Verfahren zur Wertermittlung bietet ganz spezielle Stärken und ist somit für verschiedene Bewertungssituationen und Immobilienarten verwendbar. Während das Vergleichswertverfahren eine realitätsnahe Bewertung, basierend auf vergleichbaren Verkäufen liefert, bietet sich das Sachwertverfahren für spezifische Immobilien oder vom Eigentümer selbst genutzte Liegenschaften an. Dahingegen stellt das Ertragswertverfahren die Ertragskraft von gewerblich genutzten wie vermieteten Objekten in den Mittelpunkt.

Haben Sie weitere Fragen zur Wertermittlung Ihrer Immobilie oder benötigen Sie Unterstützung, wenden Sie sich gerne an mich, Ihren Immobilienmakler in Koblenz und Experten für Wohnimmobilien.

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