Energieausweis in Koblenz – Wichtiges für Verkauf und Vermietung
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Energieausweis in Koblenz – Wichtiges für Verkauf und Vermietung
Energieausweis in Koblenz und warum er so wichtig ist
Der Energieausweis ist mittlerweile ein zentrales Thema beim Immobilienverkauf oder der Vermietung – auch hier in Koblenz. Wer in unserer Region eine Wohnung oder ein Haus anbietet, wird schnell feststellen, dass Interessenten großen Wert auf die energetische Qualität des Objekts legen. Das hat gute Gründe: Zum einen schreibt der Gesetzgeber einen gültigen Energieausweis für fast alle Immobilien vor, zum anderen sind Energieeffizienz und Heizkosten bei steigenden Energiepreisen wichtiger denn je. In einer Stadt wie Koblenz mit ihrem Mix aus historischen Altbauten und neueren Wohngebieten schafft der Energieausweis Transparenz – Käufer und Mieter können auf einen Blick erkennen, wie hoch der Energieverbrauch einer Immobilie ausfällt und welche Energieeffizienzklasse sie hat.
In diesem Blog Beitrag erfahren Sie, warum der Energieausweis gerade in Koblenz so relevant ist und was Eigentümer dazu wissen sollten.
Warum ist ein Energieausweis notwendig? – Gesetzliche Grundlagen (GEG)
Ein Energieausweis ist nicht nur ein nettes Informationsdokument, sondern in vielen Fällen Pflicht. Grundlage dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 2020 die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat.
Laut GEG muss ein Gebäude, das beheizt oder gekühlt wird, spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung einen gültigen Energieausweis besitzen. Das Dokument informiert potenzielle Käufer oder Mieter über die energetischen Kennwerte des Gebäudes – also wie viel Energie das Haus verbraucht bzw. benötigt – und die damit verbundenen Treibhausgasemissionen.
Ausnahmen gibt es nur wenige: So sind z.B. Baudenkmäler (historische denkmalgeschützte Gebäude, von denen es in Koblenz einige gibt) sowie kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche von der Ausweispflicht befreit. Im Normalfall aber gilt: Jeder Eigentümerin muss einen Energieausweis vorlegen, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt oder neu vermietet wird. Solange man die Immobilie selbst nutzt (ohne Verkauf oder neue Vermietung), ist kein Ausweis nötig – bestehende Mieter haben ebenfalls keinen Anspruch darauf, diesen nachträglich einzusehen.
Wird eine Immobilie verkauft oder vermietet, ist der Energieausweis also zwingend erforderlich, und das vorzeigen muss spätestens bei der Besichtigung erfolgen. Tatsächlich verlangt das Gesetz sogar, dass bereits in der Immobilienanzeige bestimmte Angaben aus dem Energieausweis stehen (zum Beispiel der Energiestandard und Kennwert).
Wer keinen gültigen Energieausweis vorlegen kann oder Pflichtangaben verschweigt, riskiert ein saftiges Bußgeld – bis zu 10.000 € können fällig werden. Der Energieausweis darf außerdem nicht veraltet sein: Er hat eine Gültigkeit von zehn Jahren, danach muss ein neuer Ausweis ausgestellt werden. Es lohnt sich also, rechtzeitig für einen aktuellen Energieausweis zu sorgen, wenn Sie in Koblenz einen Immobilienverkauf oder eine Vermietung planen.
3. Verbrauchs- vs. Bedarfsausweis – die zwei Arten des Energieausweises
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beide Dokumente sehen äußerlich ähnlich aus, unterscheiden sich jedoch in der Ermittlung der Werte und in den Kosten. Welcher Ausweis in Ihrem Fall zulässig oder erforderlich ist, hängt von der Art der Immobilie, dem Baujahr und einigen weiteren Faktoren ab.
Verbrauchsausweis:
Diese Variante beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes. Grundlage sind die Heizkostenabrechnungen bzw. Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre, die vollständig vorliegen müssen (maximal 18 Monate dürfen seit dem letzten Abrechnungsjahr vergangen sein) Aus dem gemessenen Verbrauch pro Jahr wird ein durchschnittlicher Kennwert berechnet. Vorteil des Verbrauchsausweises ist, dass er relativ preisgünstig und unkompliziert zu bekommen ist.
Allerdings hängt das Ergebnis stark vom individuellen Nutzerverhalten ab: Wie viel und womit heizen die Bewohner? Wie wird gelüftet? Gab es Leerstände? Solche Faktoren beeinflussen den Verbrauch und damit die Einstufung im Ausweis. Ein sparsamer Haushalt kann einen alten, unsanierten Bau in einem besseren Licht erscheinen lassen, während verschwenderisches Heizen das Ergebnis verschlechtert. Deshalb gilt der Verbrauchsausweis als weniger aussagekräftig für die bauliche Qualität der Immobilie.
Bedarfsausweis:
Hier wird der theoretische Energiebedarf des Gebäudes berechnet – unabhängig davon, wie die Bewohner heizen oder Strom verbrauchen. Ein Experte zieht dafür die Baupläne, Daten zu Wänden, Dach, Fenstern, Heizungsanlage etc. heran und legt standardisierte Rahmenbedingungen (durchschnittliches Klima, Normnutzungsverhalten, Raumtemperaturen) zugrunde. So entsteht eine energetische Bilanz des Hauses, die die Bausubstanz und Anlagentechnik realistisch bewertet. Der Bedarfsausweis ist dadurch genauer und aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis. Allerdings ist die Ausstellung aufwändiger:
Häufig kommt ein Energieberater oder Ingenieur für eine Vor-Ort-Begehung ins Haus, um alle Daten aufzunehmen. Entsprechend liegen die Kosten höher (dazu später mehr). Ein Bedarfsausweis ist immer dann erste Wahl, wenn man eine objektive Bewertung der Energieeffizienz eines Gebäudes möchte – etwa um Sanierungspotenziale aufzudecken. Für Neubauten ist er ohnehin vorgeschrieben, da es ja noch keinen Verbrauch gibt.
Welchen Ausweis brauche ich?:
Grundsätzlich kann bei den meisten Bestandsgebäuden der Eigentümer selbst entscheiden, welche Art von Ausweis er beauftragt. Es gibt jedoch gesetzliche Vorgaben, wann ein Bedarfsausweis zwingend erforderlich ist: Betrifft es ein Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, dessen Bauantrag vor 1. November 1977 gestellt wurde (also ein älteres Haus), und wurde dieses bis heute nicht energetisch saniert auf den Stand der 1. Wärmeschutzverordnung – dann muss ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. In der Praxis heißt das: Ein altes unsaniertes Ein- oder Zweifamilienhaus (Baujahr 1970er oder älter) benötigt den Bedarfsausweis. Trifft diese Konstellation nicht zu – zum Beispiel bei neueren Gebäuden oder sanierten Altbauten – sind beide Ausweisarten zulässig.
Oft wählt man dann aus Kostengründen den Verbrauchsausweis, sofern die nötigen Verbrauchsdaten vorhanden sind. Beachten Sie aber: Liegen keine Verbrauchsdaten vor (etwa weil die Immobilie längere Zeit leer stand oder gerade modernisiert wurde, z.B. neue Dämmung an der Fassade), bleibt nur der Bedarfsausweis als Option. Und wie erwähnt: Bei Neubau ist der Bedarfsausweis Pflicht – der Bauträger muss ihn nach Fertigstellung des Gebäudes erstellen lassen und dem Eigentümer aushändigen
Was sagt der Energieausweis aus? – Inhalt und Energieeffizienzklassen (A+ bis H)
Der Energieausweis für Wohngebäude zeigt auf einer farbigen Skala von Grün bis Rot an, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Jede Immobilie wird dabei in eine Energieeffizienzklasse von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient) eingestuft. Die Einstufung basiert auf dem Endenergie-Kennwert – also dem berechneten oder gemessenen Energieverbrauch pro Jahr, angegeben in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche (kWh/m²a). Ein Pfeil im Ausweis markiert, wo Ihr Gebäude auf der Skala steht. Grün (Klasse A+ bis B) signalisiert einen niedrigen Energiebedarf, Rot (Klasse G oder H) steht für einen sehr hohen Verbrauch. Zum Beispiel entspricht Klasse A+einem Verbrauch von unter 30 kWh/m²a, während Klasse H für mehr als 250 kWh/m²a steht. Die meisten älteren Wohnhäuser liegen irgendwo dazwischen – im deutschen Durchschnitt zum Beispiel etwa bei 125 kWh/m²a, was der Energieeffizienzklasse D entspricht. Anhand dieser Skala können Kauf- oder Mietinteressenten auf einen Blick einschätzen, ob ein Haus energetisch top oder eher ein “Energiefresser” ist.
Neben der farbigen Effizienzskala enthält der Energieausweis noch weitere wichtige Informationen. Zum einen wird zwischen Endenergie und Primärenergie unterschieden. Der Endenergiebedarf (bzw. -verbrauch) gibt an, wie viel Energie das Gebäude pro Jahr für Heizung, Lüftung und Warmwasser direkt benötigt. Der Primärenergiebedarfberücksichtigt darüber hinaus die vorgelagerte Energie, die zur Bereitstellung dieser Heizenergie nötig war (z.B. Verluste bei Stromerzeugung, Transport der Energieträger etc.). Dadurch fällt der Primärenergiekennwert höher aus, insbesondere wenn fossile Energieträger genutzt werden – bei erneuerbaren Energien ist er geringer oder sogar niedriger als der Endenergiebedarf. Für den Laien ist vor allem der Endenergiekennwert mit der Effizienzklasse relevant, aber beide Werte stehen im Ausweis.
Des Weiteren finden Sie auf dem Energieausweis Angaben zum Gebäude: Baujahr des Hauses, Baujahr der Heizungsanlage, Art der Heizung (z.B. Gas, Öl, Wärmepumpe) und die wesentlichen Energieträger für die Heizung. Bei neueren Ausweisen (seit 2014) gehört auch die Energieeffizienzklasse selbst zu den Pflichtangaben. Außerdem enthält der Ausweis einen Abschnitt mit Empfehlungen für Sanierungsmaßnahmen. Hier gibt der Aussteller Hinweise, welche Modernisierungen die Energieeffizienz des Objekts verbessern könnten – zum Beispiel Dämmung, Fenstertausch oder eine effizientere Heizung. Diese Empfehlungen sind unverbindlich, können Eigentümern aber wertvolle Anhaltspunkte liefern, wie sie den Energiestandard ihrer Immobilie erhöhen und damit langfristig Energie sparen könnten. Insgesamt fungiert der Energieausweis also ähnlich wie das Energielabel bei Elektrogeräten: Er macht die Energieperformance eines Gebäudes transparent und vergleichbar.
Was kostet ein Energieausweis? – Preise für Verbrauchs- und Bedarfsausweise
Die Kosten für einen Energieausweis können variieren, abhängig von Art des Ausweises und der Immobilie. Grundsätzlich ist der Verbrauchsausweis deutlich günstiger als der Bedarfsausweis. Einfache Verbrauchsausweise sind teils schon für unter 100 € zu bekommen (gerade für Einfamilienhäuser und wenn die Daten direkt online übermittelt werden). Dies spiegelt den geringeren Aufwand wider – oft stellt z.B. der örtliche Energieversorger oder ein Online-Dienst den Verbrauchsausweis aus, sobald alle Verbrauchsdaten vorliegen.
Der Bedarfsausweis erfordert mehr Arbeit (Datenaufnahme, Berechnung) und damit höhere Gebühren. Für eine Vor-Ort-Begehung und ausführliche Bedarfsermittlung bei einem Einfamilienhaus muss man mindestens mit 300 bis 500 € rechnen. Größere Gebäude oder komplizierte Objekte können entsprechend teurer werden. Wird der Bedarfsausweis ohne Vor-Ort-Termin nur anhand von Unterlagen erstellt (was einige Online-Anbieter ermöglichen), können die Kosten auch im niedrigeren dreistelligen Bereich liegen – jedoch ist hier Vorsicht geboten in puncto Genauigkeit. Generell gilt: Je umfangreicher die Immobilie (z.B. Mehrfamilienhaus mit vielen Wohneinheiten) und je weniger Unterlagen verfügbar sind, desto höher können die Kosten ausfallen.
Wichtig zu wissen: Die Kosten trägt der Eigentümer. Beim Verkauf oder der Vermietung darf der Eigentümer die Gebühren für den Energieausweis nicht auf den Käufer oder Mieter umlegen. Es handelt sich um eine Verkäufer- bzw. Vermieterkosten ähnlich wie die Erstellung eines Exposés oder Anzeigenkosten. Dieser Aufwand sollte also einkalkuliert werden – zumal ein Verstoß (kein gültiger Ausweis) ja, wie oben erwähnt, teuer werden kann. In vielen Fällen lohnt es sich, einen qualifizierten Energieberater oder Architekten zu beauftragen, besonders beim Bedarfsausweis, damit die Angaben korrekt sind. Bei Verbrauchsausweisen kann oft der Heizenergieversorger helfen oder es gibt Online-Dienste, die nach Dateneingabe einen gültigen Ausweis ausstellen. Hier sollte man aber darauf achten, dass der Aussteller zertifiziert ist und der Ausweis den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
Unser Service für unsere Kunden:
Wenn Sie uns als Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung beauftragen, ist der Energieausweis für Sie inklusive – wir übernehmen die Beschaffung und die Kosten vollständig. Dieser vollständige Unterlagenservice umfasst neben dem Energieausweis auch Grundrisse, Bauakten und alle wichtigen Dokumente, die für die Immobilienvermarktung benötigt werden. Sie brauchen sich also keine Sorgen zu machen, welcher Ausweis nötig ist oder welcher Experte ihn ausstellt – wir regeln das ohne Zusatzkosten für Sie.
Für Eigentümer in Koblenz ist das ein großer Vorteil: Gerade ältere Häuser oder spezielle Objekte können beim Energieausweis Fragen aufwerfen (Verbrauch oder Bedarf? Welche Daten werden benötigt? etc.). Durch unsere Erfahrung wissen wir genau, worauf es ankommt, und sorgen dafür, dass alle Unterlagen korrekt und vollständig vorliegen. Der Energieausweis wird von uns rechtzeitig eingeholt, sodass wir bei der ersten Besichtigung mit Interessenten bestens vorbereitet sind. Unser Ziel ist es, den Verkaufs- oder Vermietungsprozess für Sie so bequem wie möglich zu gestalten – der Energieausweis ist dabei ein Baustein, um den wir Sie entlasten. Selbstverständlich beraten wir Sie auch gerne, was die Ergebnisse des Ausweises bedeuten und wie man den energetischen Zustand Ihrer Immobilie eventuell verbessern kann, um sie noch attraktiver zu machen. Mit uns haben Sie einen Partner an Ihrer Seite, der sich um die Formalitäten kümmert, damit Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können.
Middelkamp Immobilien ist ihr Spezialist für Wohnimmobilien im Raum Koblenz und Umgebung. Mit mehr als 6 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche beraten und betreuen wir unsere Kunden ganzheitlich.
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