Nießbrauch - Lohnt sich der Nießbrauch für mich?

Was ist der Nießbrauch und wann macht ein Nießbrauch Sinn?

Viele Immobilieneigentümer überlegen, wie sie ihre Immobilie für die Zukunft optimal nutzen können – sei es für sich selbst oder für die nächste Generation. Eine Möglichkeit, die dabei häufig zur Anwendung kommt, ist der Nießbrauch. Doch was genau bedeutet das eigentlich?

Beim Nießbrauch bleibt die Immobilie zwar im Besitz des Eigentümers, doch eine andere Person – der sogenannte Nießbraucher – erhält das Recht, sie zu nutzen oder zu vermieten. Dies wird oft bei der vorzeitigen Übertragung einer Immobilie an die Kinder genutzt, wobei sich die Eltern das Wohnrecht oder die Mieteinnahmen sichern.

Nießbrauch kann eine clevere Lösung sein, um Vermögen zu übertragen und gleichzeitig finanzielle Vorteile zu behalten. Doch es gibt auch Nachteile, die Eigentümer kennen sollten. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Nießbrauch funktioniert, welche Vor- und Nachteile er hat und für wen er sich eignet.

Rechtlicher Hinweis Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Die Inhalte wurden mit größter Sorgfalt erstellt, können aber keine individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater ersetzen.

Wie funktioniert der Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist eine besondere Form der Nutzungsberechtigung, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1030 BGB) geregelt ist. Er erlaubt es einer Person, eine Immobilie zu nutzen oder daraus Einnahmen zu erzielen, ohne dass sie Eigentümer ist.

Rechte und Pflichten des Nießbrauchers

Der Nießbraucher hat das Recht, die Immobilie entweder selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Gleichzeitig ist er aber auch verpflichtet, die laufenden Kosten wie Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen zu tragen – es sei denn, im Vertrag wurde etwas anderes vereinbart.

Was darf der Eigentümer noch entscheiden?

Als Eigentümer behalten Sie das grundsätzliche Verfügungsrecht über die Immobilie, können sie aber nicht ohne Zustimmung des Nießbrauchers verkaufen oder anderweitig nutzen. Der Nießbrauch ist in der Regel unentgeltlich und endet entweder mit dem Tod des Nießbrauchers oder durch eine vertragliche Aufhebung

Unterschied zum Wohnrecht

Ein häufiges Missverständnis besteht zwischen Nießbrauch und Wohnrecht. Während ein Wohnrecht dem Berechtigten lediglich erlaubt, in der Immobilie zu wohnen, gibt der Nießbrauch ein umfassenderes Nutzungsrecht – inklusive der Möglichkeit zur Vermietung.
Nießbrauch ist also eine flexible Möglichkeit, eine Immobilie wirtschaftlich zu nutzen, ohne das Eigentum daran aufzugeben. Doch wie wirkt sich das für Sie als Eigentümer konkret aus? Im nächsten Abschnitt betrachten wir die Vor- und Nachteile.

Vorteile und Nachteile für Eigentümer

Der Nießbrauch bietet für Eigentümer einige Vorteile, kann aber auch Einschränkungen mit sich bringen. Daher sollte gut überlegt werden, ob dieses Modell zur eigenen Situation passt.

Vorteile für Eigentümer:

✅ Eigentum bleibt erhalten 
Obwohl Sie das Nutzungsrecht an jemanden übertragen, bleiben Sie weiterhin der rechtliche Eigentümer der Immobilie. Das bedeutet, dass Sie langfristig die Kontrolle über das Vermögen behalten.

✅ Steuerliche Vorteile bei Schenkung oder Erbschaft
 Wenn Sie Ihre Immobilie an Ihre Kinder verschenken, aber sich das Nießbrauchrecht vorbehalten, kann der Wert des Nießbrauchs von der Schenkungssteuer abgezogen werden. Dadurch könnten hohe Steuerlasten verringert werden.

✅ Möglichkeit zur Absicherung im Alter
 Gerade ältere Eigentümer nutzen den Nießbrauch, um ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation zu übertragen, sich aber weiterhin ein Wohnrecht oder Mieteinnahmen zu sichern. Dies sorgt für finanzielle Stabilität im Ruhestand.

✅ Einnahmen aus Vermietung bleiben beim Nießbraucher
 Falls die Immobilie vermietet wird, stehen die Mieteinnahmen dem Nießbraucher zu. Das kann eine attraktive Möglichkeit sein, weiterhin Einnahmen aus der Immobilie zu erzielen, auch wenn sie bereits an die Kinder überschrieben wurde.

Nachteile für Eigentümer

❌ Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit
Als Eigentümer können Sie über die Immobilie nicht mehr frei verfügen. Ein Verkauf ist zwar möglich, aber entweder übernimmt der Käufer das Nießbrauchrecht oder der Nießbraucher muss zustimmen und sein Recht aufgeben.

❌ Verkauf der Immobilie ist schwieriger 
Da ein Nießbrauchrecht oft lebenslang besteht, schreckt es viele Käufer ab. Wer eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen will, muss oft mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen.

❌ Pflichten bleiben teilweise bestehen 
Zwar trägt der Nießbraucher viele Kosten, doch größere Investitionen, wie eine Dachsanierung oder Reparaturen an der Bausubstanz, fallen weiterhin in die Verantwortung des Eigentümers – sofern nichts anderes vertraglich festgelegt wurde.

Wann lohnt sich Nießbrauch?

Nießbrauch ist nicht für jeden Eigentümer die richtige Lösung. In bestimmten Situationen kann er jedoch große Vorteile bieten. Wir haben Ihnen hier mal einige Anwendungsfälle aufgelistet, bei denen sich ein Nießbrauch lohnen kann:

1. Schenkung an Kinder mit Steuerersparnis
Viele Eltern möchten ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen, um hohe Erbschaftssteuern zu vermeiden. Wird dabei ein Nießbrauchrecht eingetragen, reduziert sich der steuerpflichtige Wert der Immobilie – denn der Wert des Nießbrauchs wird abgezogen. Das kann eine erhebliche Steuerersparnis bedeuten.

▶ Beispiel:  Ein Haus hat einen Wert von 500.000 €. Durch ein lebenslanges Nießbrauchrecht im Wert von 200.000 € reduziert sich die steuerliche Bemessungsgrundlage auf 300.000 €. Dadurch fällt im besten Fall keine oder eine deutlich geringere Schenkungssteuer an.

2. Absicherung im Alter

Ein häufiger Anwendungsfall ist, dass ältere Eigentümer ihre Immobilie auf die Kinder übertragen, aber trotzdem darin wohnen bleiben oder die Mieteinnahmen behalten möchten. So bleibt finanzielle Sicherheit bestehen, und die Immobilie gehört bereits der nächsten Generation.

▶ Beispiel:  Ein Rentnerpaar überträgt sein Haus auf die Tochter, behält sich aber das Nießbrauchrecht vor. Sie können weiterhin mietfrei dort wohnen oder es bei einem Umzug ins Pflegeheim vermieten und sich so ein zusätzliches Einkommen sichern.

3. Steueroptimierung bei Vermietung

Nießbrauch kann auch gezielt für steuerliche Vorteile genutzt werden. Zum Beispiel kann ein Eigentümer das Nießbrauchrecht an eine andere Person übertragen (z. B. an ein Familienmitglied mit niedrigerem Steuersatz), sodass diese die Mieteinnahmen erhält und weniger Steuern zahlt als der ursprüngliche Eigentümer.

▶ Beispiel:  Ein Vater überträgt das Nießbrauchrecht an seinen Sohn, der in einer niedrigeren Steuerklasse ist. Die Mieteinnahmen werden nun auf den Sohn versteuert, was insgesamt zu einer geringeren Steuerbelastung führt.

4. Verkauf mit Nießbrauch als Alternative zur Leibrente

Manche Eigentümer verkaufen ihre Immobilie und behalten sich ein Nießbrauchrecht vor. Dadurch erhalten sie den Kaufpreis sofort, können aber weiterhin in der Immobilie wohnen. Dies ist eine Alternative zur Immobilienverrentung oder Leibrente.

▶ Beispiel:  Ein 70-jähriger Eigentümer verkauft sein Haus für 400.000 €, behält aber ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Der Käufer zahlt weniger, da er erst nach dem Ableben des Verkäufers voll über die Immobilie verfügen kann.

Kann man Nießbrauch aufheben?

Einmal eingeräumt, bleibt ein Nießbrauchrecht in der Regel bestehen – oft sogar lebenslang. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, wie es aufgehoben werden kann, falls sich die Situation ändert oder ein Verkauf der Immobilie erforderlich wird.

1. Automatische Beendigung beim Tod des Nießbrauchers

Ein klassischer Nießbrauch erlischt automatisch mit dem Tod des Nießbrauchers. Das bedeutet, dass die Immobilie danach wieder uneingeschränkt dem Eigentümer zur Verfügung steht. Eine Übertragung des Nießbrauchs auf andere Personen ist nicht möglich, da es sich um ein höchstpersönliches Recht handelt.

2. Aufhebungsvertrag zwischen Eigentümer und Nießbraucher

Wenn beide Seiten zustimmen, kann der Nießbrauch auch vorzeitig durch eine notarielle Vereinbarung aufgehoben werden. In vielen Fällen geschieht dies, wenn sich die Lebensumstände des Nießbrauchers ändern – zum Beispiel bei einem Umzug ins Pflegeheim.

▶ Beispiel:  Ein Vater hat sich das Nießbrauchrecht an einem Haus vorbehalten, zieht aber aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim. Da er das Haus nicht mehr benötigt, erklärt er sich bereit, den Nießbrauch aufzugeben, damit die Immobilie verkauft werden kann.

3. Verkauf der Immobilie mit Nießbrauch

Grundsätzlich kann eine Immobilie auch mit einem bestehenden Nießbrauch verkauft werden. Allerdings schreckt dies viele Käufer ab, da sie das Objekt erst nach dem Tod oder der Aufgabe des Nießbrauchs vollständig nutzen können. Deshalb wird eine Immobilie mit Nießbrauch in der Regel nur zu einem reduzierten Preis verkauft.

▶ Mögliche Lösung:  Manchmal einigen sich Käufer und Nießbraucher auf eine finanzielle Abfindung. Der Käufer zahlt dem Nießbraucher eine Summe für die Aufgabe des Nießbrauchs, sodass das Objekt frei von Rechten erworben werden kann.

4. Aufhebung durch bestimmte vertragliche Regelungen

In manchen Nießbrauchverträgen werden spezielle Klauseln aufgenommen, die eine Beendigung unter bestimmten Bedingungen erlauben. Beispielsweise könnte festgelegt werden, dass der Nießbrauch endet, sobald der Nießbraucher für eine bestimmte Zeit nicht mehr in der Immobilie wohnt.

▶ Beispiel:  Ein Nießbraucher darf die Immobilie nur nutzen, solange er selbst darin wohnt. Falls er auszieht, endet das Nießbrauchrecht automatisch. Solche Klauseln sollten jedoch sorgfältig formuliert werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Fazit: Ist Nießbrauch eine gute Lösung für Eigentümer?

Der Nießbrauch kann für viele Immobilieneigentümer eine sinnvolle Lösung sein – besonders, wenn sie ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen möchten, ohne dabei auf Wohnrecht oder Mieteinnahmen verzichten zu müssen. Auch steuerliche Vorteile spielen eine große Rolle.
Allerdings bringt Nießbrauch auch einige Einschränkungen mit sich: Der Eigentümer kann die Immobilie nicht mehr frei verkaufen oder nutzen, und der Wert der Immobilie sinkt durch das Nießbrauchrecht. Daher sollte eine solche Entscheidung gut überlegt sein und im Idealfall mit einem Notar oder Steuerberater abgestimmt werden.

Sie überlegen Ihre Immobilie zu verkaufen, haben aber noch keine konkrete Vorstellung davon, wie Sie am besten dabei vorgehen? Dann kontaktieren Sie uns gerne für ein kostenloses Beratungsgespräch.